Som bostadsköpare har du ett långtgående ansvar enligt undersökningsplikten, att ta reda på om bostaden du ska köpa har några fel eller brister. Enligt rådande standard görs det genom en överlåtelsebesiktning. Men vad ingår egentligen i en besiktning? Och har du verkligen uppfyllt din undersökningsplikt genom att köpa tjänsten överlåtelsebesiktning?
Det finns inget krav på att du som köpare måste genomföra en besiktning. Men om du inte gör det, riskerar du att köpa en bostad med brister och det kan bli en dyrköpt läxa. Vid en besiktning kan du också få annan värdefull information, som tips på eventuella risker och när det är dags för underhåll av din blivande bostad. Men det finns mycket som inte ingår i en besiktningstjänst.
Vad är en överlåtelsebesiktning och vad ingår?
En överlåtelsebesiktning är en byggteknisk undersökning av byggnaden och den mark som har teknisk betydelse för byggnaden. Besiktningen görs för att klarlägga fastighetens fysiska skick i samband med en försäljning eller överlåtelse.
Först går besiktningsmannen igenom de handlingar som fastighetsägaren lämnar och som besiktningsmannen anser är av vikt. Det kan exempelvis vara ritningar, bygglovshandlingar och andra tekniska beskrivningar.
Sedan samtalar besiktningsmannen med säljaren för att få kompletterande uppgifter som inte framgår av dokumentationen. Det kan gälla exempelvis underhåll, skador och renoveringar.
Därefter genomförs en okulär besiktning. Okulär betyder ”som utförs med blotta ögat” och innebär att man undersöker det man kan se. Alla rum och ytor undersöks och det är synintrycket som är avgörande. Inga apparater och instrument används. Däremot används alla sinnen.
Besiktningsmannen gör en bedömning om risker förekommer. Även livslängden på olika material brukar bedömas. Till exempel när det är dags att byta takpapp eller måla om fasaden.
Slutligen får du ett besiktningsutlåtande. Det är en kortfattad rapport utan några egentliga förklaringar, som redogör för vad besiktningsmannen noterat.
Vad ingår inte i en besiktning?
Kontroller av el-, ventilations-, värme-, vatten- och sanitetsinstallationer, skorstenar, eldstäder, värmepannor eller hushållsmaskiner, mätning av radon, asbest eller vattenkvalitet samt genomgång av svåråtkomliga utrymmen så som vind, krypgrund utan inspektionslucka och snötäckta tak ingår inte i en överlåtelsebesiktning. Fuktmätning brukar inte heller ingå.
Får jag reda på om det finns mikrobiell påväxt vid en besiktning?
Nej. En besiktning är inte en mögelkoll. En besiktningsman kan bara berätta vad han eller hon ser och kan upptäcka med sina sinnen. Mikrobiell påväxt hittar vi som regel dolt, inuti konstruktionen, och de flesta mögelarter luktar inte. Dessutom kan en skada vara upptorkad och innebära att den inte går att upptäcka med en fuktmätare. Och en torr skada är också en skada. En besiktningsman kan aldrig avfärda fukt- och mögelskador genom att använda sina sinnen.
Har jag uppfyllt undersökningsplikten genom att utföra en besiktning?
Det är inte säkert. Allt det som inte ingår i en besiktning har du själv ansvar för att undersöka. Besiktningsprotokollet kan också komma fram till att fördjupade undersökningar krävs, och då har du ansvar för att göra även detta.
Vad har en besiktningsman för utbildning?
Besiktningsman är inte en skyddad titel, det finns heller ingen lag på att en besiktningsman måste vara certifierad. Vanligen har besiktningsmannen någon form av ingenjörsexamen om han eller hon är certifierad. Men vem som helst kan i princip kalla sig besiktningsman och utföra inspektioner.
Hur tar jag reda på om besiktningsmannen har rätt kompetens?
Fråga efter utbildning, om han eller hon har ansvarsförsäkring och är certifierad. Du kan också be om referenser. Sök på Svenska byggingenjörers riksförbund, SBR eller de olika handelskamrarna. En certifierad besiktningsman är dock inte är en garanti för att han eller hon gör ett bra jobb. Det största misstaget enligt min mening, är att besiktningsmannen uttalar sig om sådant de inte vet, så som mikrobiell påväxt. Allt för ofta avfärdas att det skulle finnas mikrobiell påväxt, helt utan att några tester har utförts. Ofta är besiktningsmän otydliga gentemot sin uppdragsgivare med vad som faktiskt ingår i en besiktning. Eller snarare vad en besiktning inte är. Därför verkar många ha fått uppfattningen att ett besiktigat hus måste vara fritt från mögelskador.
Fråga därför om vad som ingår och inte i avtalet. En skorstensmästare kan t ex behöva anlitas för att provtrycka skorstenen, en behörig elinstallatör kan behöva kontrollera att elen är fackmannamässigt installerad och underhållen, och så vidare.
Vilket ansvar har en besiktningsman?
I den mån en besiktningsman missat saker som borde ha upptäckts, kan uppdragsgivaren yrka på skadestånd eller prisavdrag. I avtalet ska det framgå under hur lång tid efter besiktningen du kan kräva ersättning. Anmälan skickar du till allmänna reklamationsnämnden, ARN.
Din roll
Om en besiktning redan är genomförd är det viktigt att du får en genomgång på plats med besiktningsmannen. En sådan tilläggstjänst finns oftast att köpa. Är du tveksam, kan du alltid göra en egen besiktning. Men nöj dig aldrig med att enbart läsa in dig på besiktningsprotokollet.
Du tjänar mycket på att gå med på besiktningen. Du lär känna din blivande bostad och kan få tips, samt fråga om råd kring detaljer. Om du noterar vad besiktningsmannen granskar får du också god inblick i vad du själv kan hålla koll på efter att du har flyttat in.
Min tjänst
När du bokar överlåtelsebesiktning via mig, kan du välja om du vill att jag gör en topsning för att ta reda på om det finns mögel i inomhusmiljön. Du kan också välja om du vill att jag gör en fuktkontroll. Anlitar du en egen besiktningsman, rekommenderar jag att du själv utför ett mögeltest. Du kan också rådfråga mig om en redan gjord besiktning.
