Du köper en bostad och upptäcker fukt eller mögel efter inflyttningen. Skadan ligger bakom en vägg eller under ett golv. Då måste det väl vara ett dolt fel?
Inte nödvändigtvis. Att en skada är dold i konstruktionen betyder inte automatiskt att den är ett dolt fel i juridisk mening. Du kan ha haft anledning att undersöka konstruktionen närmare före köpet, även om själva skadan inte syntes.
I mitt arbete får jag återkommande frågor om detta. Många känner inte till sitt ansvar som köpare och blir förvånade när ett ersättningskrav avslås. Därför behöver du förstå vad du bör undersöka innan du köper en bostad och vad besiktningsprotokollet faktiskt berättar.
Villa och bostadsrätt omfattas av olika regler
När du köper en villa som är en fastighet gäller jordabalken. Enligt 4 kap. 19 § kan du inte åberopa fel som du borde ha upptäckt vid en undersökning som varit motiverad utifrån fastighetens skick och omständigheterna vid köpet.
Ansvaret gäller även om du väljer att inte undersöka huset. Vad du faktiskt såg är alltså inte den enda frågan. Även vad du borde ha upptäckt har betydelse.
När du köper en befintlig bostadsrätt gäller normalt köplagen. Där finns inte samma generella undersökningsplikt före köpet. Däremot kan du enligt 20 § normalt inte åberopa sådant som du måste antas ha känt till. Har du undersökt bostaden kan du normalt inte heller åberopa sådant som du borde ha märkt vid undersökningen. Detsamma gäller om du utan godtagbar anledning avstod från att följa säljarens uppmaning att undersöka bostaden.
Det är upplåtelseformen som avgör vilka regler som gäller. Ett radhus kan exempelvis vara antingen en fastighet eller en bostadsrätt.
En vanlig visning är inte alltid en teknisk undersökning
För bostadsrätter gäller inte alltid att köparen borde ha upptäckt alla fel under visningen.
I rättsfallet ”Badrummet i radhuset”, NJA 2020 s. 951, förklarade Högsta domstolen att undersökningsansvaret vid bostadsrättsköp generellt är mindre omfattande än vid fastighetsköp. Domstolen tog också hänsyn till att en vanlig förhandsvisning främst ska ge underlag för ett köpbeslut och att vissa fel kräver fackkunskap för att upptäckas.
Vad köparen borde ha märkt beror alltså på undersökningens omfattning, köparens förutsättningar och övriga omständigheter. Anlitas en fackman bedöms normalt även vad denne borde ha upptäckt.
Vad räknas som ett dolt fel?
Vid fastighetsköp brukar dolda fel beskrivas som fel som fanns vid köpet, inte borde ha upptäckts vid en tillräckligt noggrann undersökning och inte heller var något köparen rimligen skulle ha räknat med.
Husets ålder, skick och konstruktion påverkar bedömningen. Ett äldre hus kan ha underhållsbehov och tekniska begränsningar som köparen behöver ta hänsyn till. Att en reparation blir dyr betyder inte i sig att säljaren ansvarar för den.
För bostadsrätter bedöms felansvaret enligt köplagen och avtalet. Även en bostadsrätt som sålts i ”befintligt skick” kan vara felaktig. Det kan exempelvis handla om felaktiga uppgifter, vissa väsentliga förhållanden som säljaren underlåtit att berätta om eller att bostaden är i väsentligt sämre skick än köparen med fog kunnat förutsätta.
Varningssignaler kan kräva en fördjupad undersökning
Vid ett husköp kan avvikande lukt, fuktfläckar, missfärgningar eller anmärkningar i besiktningsprotokollet innebära att undersökningen behöver fördjupas.
Du behöver inte redan veta exakt vad som är fel. Det kan räcka att det finns tecken som motiverar en närmare undersökning.
Du behöver däremot inte rutinmässigt riva väggar och golv i varje hus. Behovet av ingrepp måste bedömas utifrån omständigheterna. Om sådana undersökningar behövs måste de planeras och ske med ägarens medgivande.
Följande exempel illustrerar principerna. De är inte juridiska bedömningar av enskilda fall.
Missfärgningen vid takfönstret
Vid visningen syns en fläck runt ett takfönster. Efter inflyttningen upptäcks rötskador bakom beklädnaden.
Skadan var inte synlig i sin helhet. Men fläcken kan ha gett anledning att undersöka orsaken och den bakomliggande konstruktionen. Rötskadan är därför inte automatiskt ett dolt fel.
Lukten och golvet i källaren
Källaren luktar avvikande. Besiktningsmannen beskriver det uppreglade golvet som en riskkonstruktion och rekommenderar fortsatt teknisk utredning. Köparen avstår. Senare upptäcks mikrobiella skador under golvet.
Här kan både lukten och protokollet ha gett anledning att undersöka vidare. Att skadan låg under golvet innebär inte i sig att säljaren ska betala.
Badrummet i bostadsrätten
Efter köpet upptäcks brister i badrummets tätskikt. Köparen har varit på en vanlig visning men har inte fått någon särskild uppmaning att undersöka badrummet närmare.
Det går inte att automatiskt dra slutsatsen att köparen borde ha upptäckt bristerna. Bedömningen påverkas bland annat av om de var synliga, om de krävde fackkunskap och vilka uppgifter säljaren lämnade.
Besiktningsprotokollet behöver följas upp
En överlåtelsebesiktning är ett viktigt hjälpmedel, men den omfattar inte automatiskt hela köparens undersökningsansvar.
SBR:s grundmodell bygger på en okulär undersökning av tillgängliga ytor och en riskbedömning. Installationer och undersökningar som kräver ingrepp ingår normalt inte. Exempelvis fuktmätning, radonmätning och kontroll av el eller ventilation kan behöva beställas separat. Kontrollera alltid uppdragsavtalet.
Läs därför hela protokollet. Formuleringar som ”risk för skada”, ”ej åtkomligt” och ”fortsatt teknisk utredning rekommenderas” innebär att det finns frågor kvar att hantera.
En risknotering betyder inte automatiskt att varje framtida skada i området faller på köparen. Men en relevant varning kan få stor betydelse för vad köparen förväntades undersöka.
Välj en certifierad överlåtelsebesiktningsman SBR
Jag rekommenderar att du anlitar en certifierad överlåtelsebesiktningsman SBR. Certifieringen innebär dokumenterade krav på bland annat utbildning, erfarenhet, kunskap, fortbildning och konsultansvarsförsäkring.
Kontrollera att personen har ett aktuellt certifikat för just överlåtelsebesiktning. SBR-medlemskap, SBR-godkännande och certifiering är olika saker.
Anlita gärna en egen besiktningsman även om bostaden redan är besiktigad
Att säljaren har låtit besiktiga bostaden innebär inte att du som köpare har samma rättigheter som den som beställde besiktningen. Att få en kopia av protokollet ger dig inte automatiskt ett eget avtalsförhållande med besiktningsföretaget. Om besiktningsmannen har missat ett fel som borde ha upptäckts kan det därför vara svårt att kräva ersättning från företaget.
I vissa fall kan du köpa in dig på säljarens besiktning och därigenom få rättigheter enligt ett särskilt avtal. Kontrollera vad detta innebär, om en genomgång på plats ingår och vilka begränsningar och reklamationsfrister som gäller. En genomgång av ett befintligt protokoll är inte nödvändigtvis en ny besiktning.
Mitt råd är att även överväga en egen certifierad överlåtelsebesiktningsman SBR. Då beställer du själv undersökningen, kan delta och ställa frågor och får ett eget avtal med besiktningsföretaget. Det ger också möjlighet till en ny bedömning av bostadens skick och behovet av kompletterande undersökningar.
Jämför kostnaden för att köpa in dig på den befintliga besiktningen med kostnaden för en egen. Om prisskillnaden är liten kan en egen besiktning vara en väl motiverad investering inför ett stort bostadsköp.
Ett eget avtal garanterar inte ersättning för varje missat fel. Besiktningsmannens ansvar beror bland annat på uppdragets omfattning, avtalsvillkoren och om undersökningen har utförts vårdslöst.
Vad ansvarar bostadsrättsföreningen för?
Vid bostadsrättsköp behöver du skilja mellan säljarens ansvar för överlåtelsen och ansvarsfördelningen mellan dig och föreningen.
Enligt bostadsrättslagen ansvarar föreningen för huset och de delar som inte ligger på bostadsrättshavaren. Bostadsrättshavaren ansvarar som utgångspunkt för att hålla lägenheten i gott skick. Den närmare fördelningen följer av lagen och föreningens stadgar, med särskilda regler för vissa installationer och skador.
En fuktskada kan beröra både föreningens och bostadsrättshavarens ansvarsområden. Att föreningen ansvarar för en byggnadsdel innebär inte automatiskt att den betalar alla följdkostnader.
Läs stadgar, årsredovisning och information om planerat underhåll. Fråga om tidigare fuktproblem, utförda utredningar och hur skador har åtgärdats.
Mäklaren har också skyldigheter
Enligt fastighetsmäklarlagen ska mäklaren skriftligen informera köparen om undersökningsansvaret och verka för att en undersökning genomförs före köpet.
Mäklaren ska också särskilt upplysa om förhållanden som mäklaren känner till eller har särskild anledning att misstänka och som kan ha betydelse för köparen.
Mäklarens skyldigheter ersätter dock inte köparens eget ansvar.
Varför betalar inte dolda fel-försäkringen?
En dolda fel-försäkring är i första hand ett skydd för säljarens ansvar. Den är ingen generell garanti för att köparen får ersättning för alla skador som upptäcks efter köpet.
Ett avslag kan bero på att felet var upptäckbart eller att det fanns varningssignaler som borde ha följts upp. Det kan också bero på undantag och begränsningar i försäkringen.
Samtidigt behöver försäkringsbolagets bedömning inte vara den slutliga juridiska bedömningen. Ett fel kan omfattas av säljarens ansvar även om det inte omfattas av försäkringen.
Även om säljaren ansvarar för felet innebär det inte automatiskt att köparen får hela reparationskostnaden ersatt. Prisavdrag bedöms utifrån förhållandet mellan bostadens värde i felaktigt och avtalsenligt skick. Reparationskostnaden kan vara ett underlag, men är inte alltid samma sak som prisavdraget.
Säljarens uppgifter och avtalet har betydelse
Köparens ansvar innebär inte att säljaren fritt kan lämna felaktiga uppgifter eller dölja problem.
Konkreta utfästelser kan påverka både felbedömningen och vad köparen behöver undersöka. Synliga omständigheter som motsäger uppgifterna kan däremot ge anledning att undersöka vidare.
Friskrivningar och andra avtalsvillkor kan också påverka möjligheten att kräva ersättning. Läs därför både avtalet och besiktningsprotokollet innan du binder dig.
Mögeltest som komplement inför köp
Jag rekommenderar att du överväger mitt mögeltest med DNA-teknik som ett komplement inför ett bostadsköp, särskilt när det finns frågor om fukt och mögel.
Testet analyserar förekomst av mögel-DNA i provet och kan ge ytterligare underlag för bedömningen av om fortsatt utredning behövs. Kontakta mig gärna före provtagningen så att vi kan diskutera provplats och genomförande.
Resultatet behöver tolkas tillsammans med byggnadens konstruktion, skadehistorik och övriga iakttagelser. Ett provsvar lokaliserar inte ensamt en skada, och ett resultat utan tydliga avvikelser utesluter inte alla fukt- eller mögelskador.
Testet är ett möjligt komplement och innebär inte i sig att undersökningsplikten är uppfylld. Det ersätter inte en byggteknisk undersökning och avgör inte om ett fel är dolt i juridisk mening.
Jag kan bistå med fördjupad teknisk utredning
Om besiktningen visar risker, om det finns avvikande lukt eller om ett provsvar behöver följas upp kan jag som diplomerad Byggdoktor bistå med fördjupad teknisk utredning av fukt- och innemiljöproblem.
Planera undersökningarna före köpet. Om de ska genomföras efter kontraktsskrivningen behöver avtalet ge dig möjlighet att agera på resultaten. En besiktningsklausul behöver ha tydliga villkor och ge tillräcklig tid även för eventuell fortsatt utredning och provanalys.
Om du upptäcker ett fel efter köpet
Reklamera skriftligen till säljaren så snart som möjligt. Vänta inte på att försäkringsbolaget ska avsluta sin utredning.
Vid fastighetsköp ska reklamation ske inom skälig tid efter att du märkt eller borde ha märkt felet. Fordran på grund av fel preskriberas som huvudregel tio år efter tillträdet, om preskriptionen inte avbryts. Tioårsfristen innebär alltså inte att du kan vänta med att reklamera ett upptäckt fel.
För bostadsrätter gäller enligt köplagens huvudregel reklamation inom skälig tid och senast två år efter att bostadsrätten tagits emot. Tvåårsfristen är en yttersta reklamationsfrist. Avtal, garantier och särskilda undantag kan påverka detta.
Dokumentera skadan och spara handlingar. Vid bostadsrättsköp kan säljaren ha rätt att avhjälpa felet. Ge därför normalt säljaren möjlighet att undersöka och ta ställning till avhjälpande innan du beställer större åtgärder. Akuta åtgärder för att begränsa skador kan behöva genomföras direkt.
Vid fastighetsköp finns inte motsvarande generella rätt för säljaren att avhjälpa enligt jordabalken. Men dokumentation och möjlighet att undersöka skadan kan ändå vara viktiga för att säkra bevisning.
Vid en tvist kan du behöva både tekniskt underlag och juridisk hjälp. Att undersöka bostaden ordentligt före köpet ger dig bättre förutsättningar att förstå riskerna och fatta ett genomtänkt beslut.
Källor och juridiskt stöd
Jordabalken (1970:994), särskilt 4 kap. 19–19 c §§ om fel, undersökningsansvar, reklamation, preskription och prisavdrag.
https://www.riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/jordabalk-1970994_sfs-1970-994/
Köplagen (1990:931), särskilt 3, 17–21, 32–33 och 34–38 §§ om avtal, felbedömning, undersökning, reklamation, avhjälpande och prisavdrag.
https://www.riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/koplag-1990931_sfs-1990-931/
Bostadsrättslagen (1991:614), särskilt 7 kap. 4 och 12 §§ om föreningens och bostadsrättshavarens underhållsansvar.
https://www.riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/bostadsrattslag-1991614_sfs-1991-614/
Fastighetsmäklarlagen (2021:516), särskilt 3 kap. 12 § om mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet.
https://www.riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/fastighetsmaklarlag-2021516_sfs-2021-516/
Högsta domstolen: ”Badrummet i radhuset”, NJA 2020 s. 951, mål T 2829-19. Om befintligt skick, undersökning av bostadsrätt och prisavdrag.
https://www.domstol.se/hogsta-domstolen/avgoranden2/2020/87301/
Högsta domstolens fullständiga dom. Se särskilt punkterna 29–33 om undersökningen före köpet.
https://www.domstol.se/globalassets/filer/domstol/hogstadomstolen/avgoranden/2020/t-2829-19.pdf
Fastighetsmäklarinspektionen: Köparens undersökningsplikt.
https://fmi.se/vad-galler-vid-formedling/marknadsforing-och-visning/koparens-undersokningsplikt/
Konsumenternas Försäkringsbyrå: Dolda fel-försäkringar. Om upptäckbara fel, varningssignaler och försäkringarnas begränsningar.
https://www.konsumenternas.se/forsakringar/boendeforsakringar/dolda-felforsakringar/
SBR: Goda råd om överlåtelsebesiktning. Om besiktningens omfattning, undantag och fortsatt teknisk utredning.
https://sbr.se/goda-rad-overlatelsebesiktning/
SBR: Kravspecifikation för certifierad överlåtelsebesiktningsman.
https://sbr.se/expertgrupper/sbrs-expertgrupp-overlatelsebesiktning/kravspecifikation-certifierad-besiktningsman/
